1. 개요
분양가에 대한 여러 논란이 있었지만 최근 광명센트럴아이파크와 자양동 롯데캐슬 이스트폴의 청약결과가 발표 되었습니다.이에 최근에 분양한 아파트 국평, 즉 국민평형 34평 분양가에 대해 정리해 보았습니다. 타입마다 분양가가 조금씩 다르지만 최고가 기준으로 정리하였고 각 단지별 주요 특징 및 현황 간략하게 정리해 보고자합니다.
2. 최근 분양 단지 분양가 및 공급현황 및 청약자수
최근 고분양가 논란으로 가성비 여부에 대해 많은 분들께서 노파심과 우려를 보내주시기도하고 무조건 존버하거나 우상향일것이라고 예측하기도 하는등 많은 의견이 혼재되어 있는 실정입니다. 또한 위치에 따라 희비가 엇갈리기도 하고, 나만 돈이 없네 싶을 정도로 비싼 고분양가에도 많은 분들이 계약을 하시기도 하는데요 특히 요즘 특성을 분석해볼때 예전처럼 분양이라고 해서 절대적으로 가격이 싸지 많은 안다는 것이 사실 인것 같습니다. 하지만 실거주에 신축 아파트를 시세보다 저렴하거나 시세와 비슷하게 분양으로 가져갈 수 있다는 점이 매력적입니다. 본인의 상황 및 본인이 자금의 미래 상황 및 본인이 원하는 집에 대한 명확한 신념을 바탕으로 청약에 임해야 할 것 같다는 생각이 드는 시점입니다. 더이상 묻지마 청약으로 큰 돈을 벌 수는 없는 시장이지만 그래도 많은 사람들이 청약시장에 몰리고 있습니다.
| 모집공고시점 | 단지명 | 분양가(최고가 기준) | 공급세대수 | 청약자수 |
| 2023년 7월 | 광명센트럴아이파크 | 12.7억 | 425 | 5,705 |
| 2023년 7월 | 자양동 롯데캐슬 이스트폴 | 14.9억 | 631 | 46,569 |
| 2023년 7월 | 용산호반써밋에이디션 | 16.4억 | 90 | 12,826 |
| 2023년 6월 | 서울대벤처타운역푸르지오 | 10.2억 | 182 | 4,498 |
| 2023년 5월 | 운정자이 시그니처 | 5.6억 | 988 | 45,314 |
| 2023년 5월 | 광주 상무센트럴자이 | 9.2억 | 903 | 8,690 |
| 2023년 5월 | 인덕원 퍼스비엘 | 10.7억 | 586 | 4,200 |
| 2023년 4월 | 광명 자이 더샾포레나 | 10.4억 | 809 | 5,849 |
| 2023년 4월 | e편한 세상 용인역플랫폼시티 | 12.3억 | 999 | 3,976 |
| 2023년 3월 | 휘경 자시 디센시아 | 9.7억 | 700 | 22,590 |
| 2023년 3월 | 영등포자이 디그니티 | 11.7억 | 185 | 24,473 |
| 2022년 12월 | 철산 자이 | 10.4억 | 1,631 | 2,897 |
| 2022년 12월 | 마포 더 클래시 | 14.3억 | 53 | 1,028 |
| 2022년 11월 | 올림픽 파크포레온 | 13.2억 | 4,786 | 23,733 |
| 2022년 11월 | 장위자이 | 10.2억 | 1,330 | 6,441 |
3. 광명센트럴아이파크 분석
가장 최근 분양 청약 완료한 광명센트럴 아이파크와 자양동 롯데캐슬 청약 결과 및 해당 단지에 대한 정보를 간략하게 요약하였습니다. 즉 얼마나 가치가 있는 곳인지에 대한 평가를 위한 객관화를 위해 정보를 요약해보았습니다. 광명센트럴아이파크를 시작으로 각 단지별 특징을 정리해보도록 하겠습니다.
- 광명 센트럴 아이파크(광명 4구역) 위치: 경기도 광명시 광명 2동 88-14 번지 일대, 최고 36층 11개동 총 1957세대 규모
- 일반분양 규모: 425세대
- 역과의 거리: 7호선 광명사거리영(506M), 광명초등학교(282M)
<광명센트럴아이파크 청약결과>
| 일반공급 | 18대 1 |
| 특별공급 | 7대 1 |
| 다자녀 | 0.37대 1 |
| 신혼부부 | 3.4대 1 |
| 생애최초 | 17.6대 1 |
- 비교 단지 호가 및 분양가 분석: 조합원 매물 호가를 분석했을때 84제곱 조합 매물 호가는 p6억+조합원 분양가 5.8억원을 상회하는 것으로 나타났습니다.
- 즉 조합원 매물 11.8억 vs 84 분양가 12.72, 그러나 현재 조합매물로서 호가를 분석했을때 프리미엄과 조합원 분양가를 감안하여 총 매매가 11.8억이나 해당 매물은 현금을 일시로 필요로 하기때문에 상대적으로 해당 분양가는 안전마진이 조금은 있다고 분석이 가능합니다.
- 규제사항: 비규제지역, 분양가 상한제 미적용전매제한(당첨자 발표일 기준) 1년으로서 현금화가 꽤 빨리 진행이 가능하다는 점에서 유리하다는 생각이 듭니다.
- 재당첨제한: 투기과열지구/조정지역 1순위만 5년제한,
- 실거주의무: 입주시점 기준 없음
- 중도금대출: 60%, 이자후불제
- 공급: 39타입과, 49타입에 집중되어 있어 미혼 1인가구 또은 생애최초 특공이 가능하고 해당 타입은 소액투자로 접근하시는 분들이 많을 것으로 예상되므로 향후 매도 경쟁이 치열할 수 도 있고 해당 매도경쟁으로 가격이 살짝 빠진다고해서 걱정하지 않으실 분들이나 실거주로 쭉 가져가실 분들이 열매를 얻으실 수 있고 해당 부분은 주의가 필요합니다.(2025년에 입주물량이 많이때문)
- 필요자금: 가장 비싼 12.72 84기준 비규제지역으로 LTV 70%(1주택자60%), 안전 마진이 크지않아 분양가와 비슷한 감정가로 잔금대출이 가능할 것으로 보이나, 가능대출 9억 필요현금 3.7억정도에 중도금후불이자, 옵션, 취득세 등기비용 또한 필요자금으로 계산하셔야 후에 당황하지 않으실 수 있습니다
- 대출정보 9억 모두 풀 대출 할 경우: 금리 4% 기준 만기 30년 경우 연소득 1억 3000이상일 경우 해당 부분으로 대출되나 또한 맞벌이 합산시 부채도 합산되니 계산에 확인을 해야합니다.
- 안전마진 및 이자: 9억 대출시 일년이자 3600만원, 단순 수치 계산으로 연에 3600만원 이상 올라줘야 손해가 아닌데 지난 상승기때는 이자도 저렴하고 강한 상승이 있었기에 가능했지만 무리한 투자는 삶의 질을 떨어트리고 예상치 못한 불행을 가져올 수 있습니다. 이 모든 것을 고려하시고 선택하실 것을 추천드립니다.
- 평형 및 급지선택 조언: 자금력이 충분해서 버틸 수 있으신 분들은 후에 자산의 측면에서 눈덩이 처럼 불어난 자산으로 행복해질 수 있으나 아직 사회초년생이시거나, 현재 자녀 교육비 등 생활비가 많이드는 인생 구간에 진입하신 분들 또는 외벌이 가정등등 자금력은 서로 다를 수 있으니 영끌보다는 본인에 맞는 급지나 평형을 선택하심이 많은 전문가들의 공통의견이오니 급지 및 평형 선택시에 고려부탁드립니다. 물론, 좋은급지난 큰 평형이 상승기때 급속도로 상승하는 것도 사실입니다.
4. 두 단지 분석
- 광명: 주변 시세 분석 결과 철산 자이 9.3억 호반 그랜드 에비뉴 8.79, 광명 자이 더샵포레나 10.45억 등 6개월전 분양가 시세를 비교했을때 엄청난 격동의 시기임은 틀림없는 것 같습니다. 규제완화에 따른 부동산 기세의 변화가 엄청나게 컷다고 분석할 수 있을 것 같습니다. 또한 대한민국 성인이면 다 안다는 둔촌 주공이 미분양이다 하는 기사들 및 여러 논란, 이런것들이 아마도 규제완화로의 길로 가게된 것인가 아니었나 싶습니다. 인생은 타이밍이고 그때 용기있게 리스크 마저 감수했던 둔촌 분양자들의 용기의 값이 꽤컸던거 같습니다. 크게 보상 받을 듯 싶습니다.
- 해당 광명 4구역인 광명 센트럴 아이파크는 광명 뉴타운의 대장단지라 불리우는 11구역과 마주보고 있고 입지에 많은 영향을 미치는 초등학교와 역이 매우 가깝습니다 또한 역주변으로는 상권(전통시장, 대형마트이마트가 있어) 입지적으로 높은 평가를 받고 있습니다.
- 광명뉴타운에 경우 미래가치와 입지적인 측면에서 좋은 성적을 이끌어내면서 입주권이 프리미엄이 많이 붙은 상태라 하여 이에 따른 상대가치로 안전마진도 꽤 있다는 점에서 많은 분들이 긍정적 평가를 받고 있습니다.
- 이런 장점에도 불구하고 시장이 어떻게 흘러갈지는 미래는 예측할 수 없지만 미래는 예측하는 것이 아닌 대응하는 것이기에 실제로 무주택자 분들이시거나 광명 주변에 직장이 있으시거나 이러한 입지에 유리함을 느끼는 분들, 가족과 함께살 신축단지를 찾고 계시는 분들은 해당 기회를 놓칠 만한 이유가 없어보이는 것은 사실입니다. 본인의 자금력 상황등을 골고루 분석하시어 자금력이 되시고 필요가 충분하신 분들은 go하시어 삶의 질을 높이심이 좋아보입니다.
이 모든 것은 본인의 결정이겠지만 이러한 결정에 여러 이유가 될 만한 지표들을 분석해보았습니다.많은 도움이 되시면 좋겠습니다.
5. 향후 청약 예정단지 정리
- 해당 단지들도 단지별로 상세히 정리해볼 예정입니다.
- 힐스테이트 e편한세상 문정, 강서 센트럴 아이파크, 서대문 센트럴 아이파크, 신반포22차 아파트, 고척 4구역 재개발,공릉역세권 활성화 사업 아이파크 HDC아이파크, 신반포 15차 래미안 원펜타스 도곡 삼호 아파트 주택 재건축 정비사업, 방배삼익 아파트 재건축등
긴글 읽어주셔서 감사드립니다. 또한 여러 정보를 객관적으로 보시고, 본인에게 가장 잘맞는 본인의 자금력, 본인의 직장위치, 현재 뿐만 아니라 향후 10년 이상의 자금 흐름, 가족 구성원의 형태, 본인의 라이프 스타일등을 고루 반영하여 청약 여부를 택하시어 원하시는 꿈의 집에 입성하시길 바라겠습니다.
감사합니다.