서초 신동아 임장후기, 진행상황

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서초 신동아 이주 현황

1. 서초 신동아 아파트 

2023.10.26 - [생활정보] - 미국의 역대 최고 기준 금리 및 최저 기준 금리

미국의 역대 최고 기준 금리 및 최저 기준 금리

서초 신동아 1차

• 서초 신동아 1차 2차 아파트에 방문해 보았습니다. 해당 아파느는 서초 2동의 독수리 5형제 중 재건축 마지막 퍼즐이 될 곳으로 향후 아크로 드 서초 (아크로클라우드파크)라는 이름으로 재탄생될 곳입니다.
• 강남역 인근이지만 주변 신축 아파트가 밀집되어 있는 만큼 조용한 생활환경을 갖고 있으며 한국과 상권, 교통, 모든 것을 갖고 있는 최고의 입지를 자랑하는 만큼 향후 높은 가치를 기대해 볼만합니다. 

2. 아파트 관련정보

• 서초 신동아는 1차가 6동, 2차는 1동으로 총 7개 997가구(13층)인데요 이번 재건축을 통해서 총 16개동 1157가구(35층)으로 조성될 예정입니다.
• 초미의 관심사 많은 분들이 원하는 84타입(34평형)은 429가구로 현 29평 매수시 34평으로 이동하는 것(추가 분담금을 내고) 가능하나 24평 구매시에는 확률적으로 어렵다고 하네요 
• 또한 서초 신동아 재건축특징중 임대 주택이 없다는 점이 있습니다.
• 신동아아파트는 많이들 비교하시고 아시는 은마아파트와 비교할 점이 2018년 이미 재건축 마지막 인허가 단계인 관리처분인가를 넘어서 착공을 앞두고 있는 상태라 조합설립인가를 넘어선지 오래지만 지금도 조합원 지위양도가 가능하다고 할 수 있습니다.
• 도시정비법 37조 3항에 따르면 사업시행계획 인가로부터 3년내 착공하지 않은 재건축 단지를 3년이상 소유한 조합원은 착공이전까지 조합원 지위를 양도할 수 있다고 합니다.
• 서초 신동아가 사업시행인가를 받은 건 2011년으로 12년이 지났으며 조합은 연말까지 자진 이주를 진행하고 내년에 착곡하겠다는 계획이며, 23년 추석기준 약 60%가 이주 완료 하였다고 합니다.

3. 현재 상태 

• 이주중 12월까지 이주를 마칠 예정이며 중요한점은12월 까지 매수하지않으면 주담대로는 힘들듯하다고 하네요 
• 서초 신동아는 1차와 2차(대형 평수 위주, 1개 동)가 재건축 진행중이다.재건축 단지를 3년이상 소유한 조합원은 착공 이전까지 조합원 지위 양도 가능 ​현재 조합원 지위 양도 가능하다고 합니다.
• 사업시행인가로부터 3년 내 착공하지 않은 재건축 단지를 3년이상 소유한 조합원은 착공 이전까지 조합원 지위 양도 가능하기 때문입니다.
• 서초 신동아 아파트 거주자 자진 이주기간: 2023년 08월 7일~12월3일 4개월간 진행될 예정입니다.
• 2017년 공사비 합의금액은 평당 474만원이었으나 시공사측에서 제시한 평당공사비는 780만원 합의된 공사비는 720만원정도로 알려져있습니다. 최근 여러가지 이슈로 공사비 증액 될 수도 있다고 생각이 됩니다

4. 현재 거래액(시세)

• 매매가격도 93 제곱미터타입이 21억원에 거래되어 직전거래인 18억 7500 대비 12%가 상승 각타입별로 감정평가액등 상이할 수 있으니 분담금도 조금씩 달라질 수 있을 것 같습니다.

3. 서초 신동아 매수 관련 정보 수집한 내용 및 궁금한점 조사

• 멸실 후 주담대가 가능한지?
• 많은 분들이 멸실 후 주담대를 상환해야하는 것 많이들 알고있고 저도 그렇지않은가 싶었는데 실 매수한 분들의 후기를 읽어보니사업진행이 확실한 재건축 단지의 경우,멸실 이후에도 입주권으로 받아서완공 후 건물+토지지분을 모두 받을 수 있다면장기 주택담보대출이 정상적으로 나오게 됩니다.
• 현재 규제지역이라 LTV 50%만큼 대출이 나오지만각 시기 및 본인들의 연봉등 다양한 이유로 금액은 사람에 따라 상이할 수 있음
• KB시세는 변동이 있을 수 있고, 최근 이 시세대비 높은 거래가 이뤄지고 있으니주담대를 더 받을 수 있는 여지도 있겠습니다! DSR 40%에 따라 각자의 연봉에 따라 다른 주담대 결과가 나올듯 싶습니다.

예시 및 현황

24평: 17.75억원 (최대 대출 8.87억원)

28평:  20.5억원 (최대 대출 10.25억원)

32평: 22.75억원 (최대 대출 11.37억원)

​

​4. 이주비 대출

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• 이주비 대출은 감정평가액 기준으로 산정되어  무주택자 혹은 주택처분 각서를 쓸 1주택자는  50%그 외 다주택자는 30%까지 대출이 나옵니다. ​일반적인 재개발 재건축이 다 그렇듯이KB시세 대비 감정평가액이 상당히 낮은 수준일 수 있습니다.
• 다만 이주비대출과 주담대 병행은 가능하여 단 이 경우 주담대 최대 설정 가능액에서 이주비대출액의 120%를 빼고 대출이 가능합니다.

ex. 24평 기준 이주비대출 3억원 받았을 경우

최대 주담대 7.87억 - 3억*120%  이런식으로 계산하면 된다고 합니다.

중간

• 그외 특이사항 이주비 대출은 잔금 시 이자를 납부한다는 점중도상환수수료가 붙지 않는다는 점
• 그리고 다주택자에게 나오는 대출이라는 점DSR을 고려하지 않는다는 점 등등니즈가 맞다면 충분히 이득이 되는 대안이 될 수있고 이주비대출 신청 기간은 12월까지이니,본인의 상황에 따라 신청여부를 고민하여 매수를 결정하는 것이 중요
• 입주까지 예상되는 기간 확실하진 않지만 해당 지역의 구매 및 부동산카페등 정보를 수집한 결과  현재 이주가 진행중이니 빠르면,내년말쯤 착공 및 공사 시작해서 3년 정도는 걸릴 것으로 예상된다고 합니다..(2028년 완공 예정)
• 이것은 예정된 계획일뿐 재건축 재개발의 경우 예상치도 못한 결과로 미뤄지기도 하고 생각보다 빠르게 진행될 수도 있고 아무도 모르는 것 같습니다. 추측과 정보에 따르면 사업이 순탄하게 진행되어 건축에도 아무 영향이 없고 변수가 없이 28년 여름, 딜레이되면 29년쯤 입주하지 않을까 이런 예측을 해봅니다.
• ​해당 재건축 단지의 특장점으로는‘17년 재건축 초과이익 환수제 전 관리처분인가 획득, 내년쯤 재초환 관련 재판이 나오고 없어질 수도 있다는 뜬소문들도 있으나 해당 단지는 악재를 하나 빼고 간다는 점에서 유리할 듯 싶습니다.

• 서초신동아는 올 12월까지 이주 기간이며 이후에는 이후에는 이제 주담대가 안나올거라는 분들의 정보를 얻었습니다. 특히 ​착공이후착공이후에는 거래가 상당히 제한되므로 거래를 원하는 사람은 빨리 움직여야한다고하네요 시간은빨리가는데 마음이 급해지지만 요즘의 경제의 불확실성 등 아주 재력가가 아니라면 움직이기 힘들 것도 같네요 또한 다른대안 또한 존재한다는것이 결정을 더 어렵게 하는것 같습니다.

5. 분담금 관련

25평->25평이 2.5억

33평 ->33평이 4.5억 정도로 알려져있는데

 

• 예상보다 높아질 수 있다는 것인데 그것은 실제 조합원이나 구매 후에나 정확히 착공 후에 알 수 있을 것 같습니다.일반분영 세대가 줄어 이익이 간소할 수 있는 리스크는 조금 남은 상태인것 같습니다.
• 세대수 감소로 추분은 늘었지만 재초환 면제와 우수디자인 인증으로 우수한 커뮤니티나 디자인 등등 서초 신동아 만의 프리미엄으로 떨어진 사업성을 만회할 수 있다는 의견도 존재합니다.

6. 그외 호재

• 경부지화화, 롯데칠성부지 개발등의 호재가 있으나 서초 강남에는 원래 호재가 많은 만큼 자금 있으신 분들의 다른 지역 고민은 계속 될 것 같습니다.
• 또한 입지 좋고 재초환도 없는곳이라 많은 분들의 주목을 받고 있는 사실은 당연하나 최근 이스라엘 전쟁등 미국 경기 이슈 중국경기 이슈 금리 이슈등 향후 한국 경기 및 세계 정세에 대한 불확실성 때문에 큰돈이 들어가는 만큼 거래가 활발한것 같지 않고 저평가라는 의견 및 추가분담금에 대한 확실한 리스크가 해소되지않은 리스크도 있나라 하이리스크 하이리턴 용기있는자가 큰 열매를 얻을 것 같네요

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