[부동산]분당 서현 시범단지 재건축 분석

1. 분당 시범단지

• 경기도 성남시 분당구 서현동에 위치한 시범단지 4개 아파트(1단지 삼성한신, 2단지 우성, 3단지 한양, 4단지 현대)의 총칭.
• 이름에서 알 수 있듯이 분당신도시, 더 나아가 1기 신도시를 통틀어 가장 먼저 조성되고 입주가 이루어진 단지이다.
• 공식명칭은 시범단지 삼성·한신아파트, 시범단지 우성아파트, 시범단지 한양아파트, 시범단지 현대아파트로 건설사 이름이 붙는다.

2. 단지내 구성 

•  서현역 근처 앞단지인 삼성/한신, 한양, 현대, 우성 4단지로 구성되어 초중고를 모두 품고 있는 살기좋은 단지로 알려져있음, 상대적으로 한양 삼성의 매물은 고갈되었고, 현대 우성의 매물은 남아있지만 곧 따라갈 것으로 보고 있음, 현재 시장은 과열상태인 것 같음 
• 분당내에 서 수 정이라고 불리는 상급지 중에 가장 유명한 단지이기도함
• 비교단지로는 수내 양지 금호 상록 우성등이 있음 

3. 현재 상황 

• 재건축을 바탕으로 조사해본 결과 삼성한신/한양이 네이밍한 시범 1구역과 더시범으로 네이밍한 우성현대 통합 단지로 나누어져있음
• 통합으로 추진하다 어떤이유에서 인지 재건축 추진위원회에서는 두단지 씩 나누어 추진하는 것이 더 유리하다고 판단한 것인지 6월초에 두단지씩 통합하여 재건축을 추진하고있음
• 분당 내에서 두단지 모두 선도지구로 뽑히는 것이 이상하지 않은 단지이고 선도지구이런게 없었어도 재건축하기에 상대적으로 유리한 고지에 있는 사업성과 입지를 가지고 있는 단지라고 사료됨
• 현재 시장에서는 시범 앞단지가 더 인기가 많으나 향후 뒷단지도 갭메우기를 하거나 높은 동의율을 확보한다면, 결과는 예측할 수 없음, 그러나 역세권 및 상권이 발달했고 서현초를 품고있는 삼성 한신은 항상 대장이었음, 항상 시세를 선도하는 단지이고 좋은것을 알아서 매물이 잘안나옴
• 두단지 모두 재건축되어 고급화 한다면 경기도 대장이 될 것으로 보임(잠실, 강남등과 비교해서 그돈이면 이렇게말하실 분들도 계시겠지만 본인이 처한 상황, 직장, 아이의 학세권, 학원, 부모님과의 접근성, 삶의 가치관 등등 경기도 고소득자 전문직들이 좋아할 만한 요소를 가지 입지 인 것은 사실, 그럼에도 불구하고 이곳의 가격이 뛴다면 강남, 잠실 가격은 더 상승하겠지만 그 가격대에 접근하기 어려운 투자자 혹은 경기도에 뿌리를 둔 고소득자, 삶의 질을 중시하는 분들 등등 일반분양완판은 당연한 지사라고 생각됨(특히 건설경이 및 경제상황이 좋다면 더더욱 그럴것입니다. 물론, 금융위기, 국가 정책의 방향성등등 모두 고려해야한다고생각합니다.)
• 24년 6월 시세 근황
•  상대적으로 한양 삼성의 매물은 고갈되었고, 현대 우성의 매물은 남아있지만 곧 따라갈 것으로 보고 있음, 현재 시장은 과열상태인 것 같음 

 

 

•  상대적으로 한양 삼성의 매물은 고갈되었고, 현대 우성의 매물은 남아있지만 곧 따라갈 것으로 보고 있음, 현재 시장은 과열상태인 것 같음, 저가 매수해서 이익실현의 측면에서 상대적으로 뒤따라가는 매물을 저가로 매수하면 특히 대지지분이 크거나, 뷰가 좋은 현대의 대형매물이나, 평형 구성이 좋은 뒷단지의 작은평수도 대지지분 대비 이익을 낼 수도 있을 것 같음, 현재 특히 삼성 한양의 매물은 고갈되기도 하였고, 시범 뒷단지가 사업성이 좋은 측면에선 나쁘지 않아보이고, 30평대보다는 앞단지의 대형평형 매물이 조금더 매력적으로 보임
• 강남의 사례등을 볼때 앞단지가 먼저 간다고 가정해도 투자의 측면에서 뒷단지도 모두 따라갈 것이라는 경험상의 통계가 있음, 시범 4단지 모두 매력적인 입지 이긴함, 단, 너무 조급한 접근이나, 본인의 고려하지 않은 선택은 안됨 

4. 개인적인 의견 분석 

• 지난 6월 국토부에서 나온 점수표에 따르면 역세권 여부의 가점은 따로 없고 동의율 등등 중요한 요소가 정량적으로 배점화 되어있으나, 6월 25일 나온다고 하는 성남시의 기준으로 달라질 수 있으나 두 단지모두 분당 내에서 재건축 후 모습을 상상력을 발휘해서 예측해볼때 분당내에서 상위권에 속하는 입지이고 커뮤니티 고급화 뷰등등에 따라 달라지겠지만 상호간의 가치관 차이에 따라 우열을 가를 수 없는 입지 인 것은 사실인 것 같다.
• 삼성/한양은 역세권 단지로서 시범단지의 시세를 이끌어가고 있으며 특히 단지구성 평형이 단순하고 상대적으로 초품아에 역세권, 대지지분도 좋은 편인 삼성이 최근 24년도 6월의 시세를 이끌어가고 있으며 시세 리딩 단지인 것은 틀림없음
• 그러나 수익률적인 측면에서는 진지하게 본인의 자금상황 금융비용 등등을 상세히 따져서 접근해야 하는 것은 맞음, 투자의 측면에서는 상대적으로 가격이 눌려있는 단지를 싸게 급매로 사거나, 매수가를 낮춰서 사면 이익의 측면에서는 뒷단지를 사두고 실거주 만족도를 높이는 것도 좋아보임
• 물론 대장단지를 원하고 성격이 조금 급한편이고 그러한 스트레스가 싫다면 삼성을 고점이라도 매수하는 것이 좋은것은 지당하지만, 수익률의 측면에서 안전마진을 고려해야 하는 것도 사실임
• 강남의 여러사례들을 볼때 가장 사업성이 좋은것으로 평가되는 개포 우성 4차의 경우, 환급도 받는다고 하니 가격이 눌려있는 우성과 현대 대형을 갭투자등으로 사두고 시세차익 및 안전마진을 누리는 것도 좋을 것 같음
• 또한 20평대 기준으로 최근 시범 삼성 22평이 12억 실거래가 뜬것으로 보아 오히려 시범 현대/우성 저가 매물이 대지지분등을 꼼꼼히 확인해서 접근하는 방법도 필요함
• 투자의 측면에서 꼭 완공까지 가지고 가지 않아도, 실제 앞단지가 먼저 선정된다할지라도 후발주자들이 키맞추기할 것이고 시세차익을 누리고 이익실현으로 상급지로 또 이동한다는 전략으로 접근한다면 상대적으로 저평가되어있고, 가격이 눌려있는 곳을 째리고 있다가 급매로 잡는 것이 가장 좋은 이익을 가지고 올 것 이라고 생각이듬
• 특히 현대의 경우 중앙공원 뷰, 쾌적성, 사업성 측면에서 그리고 고도제한이 없고 초중이 가깝고 가능성은 모르지만 향후 8호선 트램등의 역세권이 될 실현되지 않은 호재들이 있다고 사료됨
• 또한 향후 어떻게 설계하고 고급화하느냐에 따라 해당 단지가 품고있는 중앙공원 뷰 또는 중앙공원으로 나가는 길, 등등 그리고 재건축에서는 분담금이 매우 민감함 화두이기때문에(특히 이주시, 거의 사업끝정도에 사업분담금이정해지면)  지분 1~2평으로 받을 수 있는 평형 타입 뷰등이 달라지기 때문에 사업성이 좋은 단지가 결국엔 웃는 단지가 될 수 있음

5. 각 단지의 지분 확인하는 법 

 

• 아래 사이트 접속

https://kgeop.go.kr/

K-Geo플랫폼 인터넷

 

평균대지지분

• 시범한양 15.43평
• 시범삼성 19.59평
• 시범현대 20.3평
• 시범우성 17.4평

6. 접근방법 

• 대형의 지분 대비 가격을 확인해보면 향후 어떤 방식으로 이익실현이 가능할 지 보임
• 소형의 경우, 입지는 좋으나 그리고 여차하면 털기도 쉬우나 이익이 얼마나 날지 금융비용, 세금, 인테리어비용, 부동산 중개수수료, 본인의 상황을 고루 고려해야함
• 갭투자의 경우 제일비싼것을 사서 시세차익을 한번에많이누리는 것도 방법임
• 상대적으로 입지 대비,
• 하방이 적은 곳, 현재가 기준 내려갈 가능성이 더 낮은 곳, 리스크를 줄이는 것도 방법
• 본인의 가치관 성격 
• 본인의 라이프 스타일 가족 구성원 
• 매물이 보류되고 호가가 계속 올라가는 상황에서 물건을 잡기는 쉽지않음 차분히 기다리면서 관망하는 방법도 필요함
• 그러나,  정말로 매수를 못할 수도 있고 그렇다면 옆단지 등등을 싸게 급매로 아주 싸게사서 누리는 방법도 있으니 너무 낙심하지 말 것
• 선동되어 이미 급격하게 올라버린 주식은 상한가 직전에 주식을 불나방처럼 사는것과 다름 없음

 

7. 선도지구 관련일정

• 9월말까지 제안서 접수 
• 10월말 평가.
  11월 선도지구 선정 발표
• 해당 선도지구 선정발표후에 실망매물등을 기다리는 것도 좋으나 실제 얼마나 물건이 나올지는 시장상황에 따라 달라질 것 같음, 앞단지가 가면 뒷단지가 가는 형국일것 같음 개인적인 의견임 

8. 결론

• 모쪼록 시범단지 앞단지 뒷단지 살기에 너무 좋고, 경기도 내 좋은 직장을 가진 자산가 분들에게 군침도는 선택지가 될 수 있음, 단하나 썩다리인게 문제지만 그썩다리를 넘어설만큼 만족도가 높은것같고  언젠가는 모두 재건축이 될 것이고, 가치를 인정받는 날이 올 것 같음, 분당의 녹지와,학군, 쾌적함, 등등을 누리고 싶은 사람들이라면 모쪼록 추격매수보다는 저평가된 단지를 주목해보면 좋겠음, 꼭 재건축이 당장되지 않더라도 강남의 여러 사례를 공부해보면 갭매우기는 진행됨, 가장 1등인 선도지구도 생각만큼 재건축이 쉽지 않을 것이기 때문에 신축에 전세등등으로 살면서 투자로 관망하며 여유있게 거주하는 것도 방법이라는 생각임
• 뒷단지의 대형 급매등등을 노리면서 신축단지에 살면서 꼭 재건축되는 모습을..보고싶습니다. 시범 대형가지고 싶다...
• 시범 4단지 모두의 재건축을 응원합니다.
• 분당 화이팅 

9. 분담금

• 이래저래 말들이 많은데 재건축과 주식은 운의 영역이 있는 것같아서 향후 어떤 정책일지, 어떤 경제 건축상황일지 일반분양을 얼마나할지, 일반분양을 얼마에 시장에서 허용할 수 있는지, 고급화를 할지에 따라 많이 달라질 것 같습니다. 그리고 일반분양을 하는 시점의 분당 입지의 상대적인 위치도 매우 중요할 것 같습니다. 대지지분이 많은 을 수록 사업성은 좋다는 절대적인 진리가 있기때문에 여러가지 상황을 잘 판단해보아야 할 것 같습니다. 또 개인마다 중간에 팔고 나갈지 환금성등등 본인의 중요시하는 가치에 따라, 투자 방향이 결정될 것 같습니다.